不動産投資にかかるコストの中でも、大きな割合を占める修繕費。

修繕費も大きく分けると「大規模修繕」と「小規模修繕（原状回復）」に分けられますが、今回の記事では「小規模修繕（原状回復）」の中でも「フローリング」の修繕費用を抑える方法と金額の目安についてご紹介します。

 

 

「小規模修繕（原状回復）」とは

そもそも小規模修繕は、一般的に「原状回復」と呼ばれる事も多いですが、入居者が退去した部屋・共有部分の修繕を行うことをいいます。

例えば、退去時に発生する費用において、「特別損耗」は費用を入居者が負担することになりますが、「経年劣化」と「通常消耗」は貸主の負担で修繕する必要があります。

「特別損耗」「経年劣化」「通常損耗」との具体例は下記の通りです。

 

投資物件で修繕費を抑える３つのポイント

① 修繕できる会社に直接依頼する

一般的に言われる事ですが、修繕費も費用を抑えるためには「中間マージンをいかに排除できるか」がポイントになります。つまり、弊社のような実際に「修繕を行う会社」に直接ご依頼頂くことが費用を抑えるポイントです。

例えば、

• 不動産投資をされている「オーナーさま」から直接ご依頼頂く
• 運用を代行されている「管理会社さま」から直接ご依頼頂く

といったように、直接ご依頼されることで中間マージンを発生させずに「修繕費用」のみに抑えることができます。必要に応じて、その分の浮いた費用から他の箇所を直す事で、より価値を上げることも可能です。

 

② 本当に必要な修繕費用を見直す

小規模修繕は一般的に10万円～20万円が目安と言われていますが、本当に必要な箇所のみ直す事で、これまでかかっていた修繕費も見直すことが可能です。

例えばこれまで交換が当たり前だと思っていた箇所も、補修技術で直す事ができる場合もあります。「交換する」または「直して活用する」、どちらかの判断ができるのは「修繕できる会社」に依頼する大きなメリットでもあります。

 

③ 修繕費の見積もり金額だけで判断しない

同じ小規模修繕でも、見積もり金額は会社によってさまざまです。

その場合、少しでも費用の安い会社へのご依頼を検討されるかと思いますが、本来修繕する目的は「投資物件の資産価値を維持するため」です。

実際に、値段が安かったので依頼したものの「しっかりと直らなかった」というご相談をよく頂きます。そのあとに綺麗にできれば良いですが、逆に直すのが難しくなっている場合もあります。

直し方（内容）も、リフォームとリペアでは異なりますので、お見積り金額だけのご判断ではなく、「投資物件の資産価値をどうすれば維持できるか」という視点で修繕・補修会社をお選び頂くことをおすすめします。

続いては「フローリング」を例に、実際にかかる費用とともにご説明していきます。

 

フローリングの修繕費用を抑える方法と金額の目安

フローリングの場合、わかりやすい特別損耗だと入居者さん負担で直す事もあります。しかし、長年住まれている場合などでは「入居者さんからも取りにくい」というのが現状かと思います。

しかし、フローリングを全張り替えするとなると20平米でも20-30万ほどかかります。そんな時に補修技術での修繕が役に立ちます。

＼その前に／

「クッションフロア」ってどうなの？

近年はクッションフロアの質も向上しています。そのため、フローリングの上からクッションフロアやフロアタイルを貼る事をおすすめされる場合もあるかと思います。

比較的安価で綺麗になるクッションフロアは人気もあります。実際に弊社でも施工する事もありますが、一点気をつけたい事があります。

それは、クッションフロアは壁のクロスと同じで6年で通常損耗となるということ。つまり、6年後に張り替えが必要な場合、費用はオーナーさん負担となるという事です。

ひとまず安いからと一度クッションフロアにしてしまうと、再度フローリングに戻そうと思っても「はがす費用」＋「張り替え費用」がかかります。

ですので、もし現状がフローリングで、傷みもそこまでひどくない場合は長期的考えて「クッションフロアにするか」「補修で直すか」どちらが良いのかを決める必要があります。

弊社では、痛みが広範囲の場合やキャスター椅子を常時使用する場合などはクッションフロアもおすすめしています。

 

フローリングの補修事例

実際に「補修技術」で原状回復を行なった事例と費用をご紹介します。

フローリングの日焼け

時間と費用

作業時間：約6時間

費用：50,000円

フローリングのめくれ

時間と費用

作業時間：約4時間

費用：35,000円

フローリングのシミ

観葉植物の水漏れでできたシミ

時間と費用

作業時間：約6時間

費用：45,000円

 

フローリング修繕の参考費用

費用については直す面積とフローリングの材質や色柄によって変わってきます。
目安として、面積だと仮定した金額で参考価格となります。

張り替える場合

6畳10m² 15万円~ ※張り替える範囲や家具移動の量によって異なります

補修する場合

2㎡ 3万円~ ※直す範囲や痛みの度合い、ガサつき具合によって異なります

クッションフロアを張る場合

6畳10m² 5万円~ ※張り替える範囲や家具移動の量によって異なります

あくまでも参考価格となります。
実際には現在の症状を確認した上で、最適な方法で直すことが大切です。

 

まとめ

不動産投資にかかるコストの中でも、大きな割合を占める修繕費。その中でも「フローリング」はどのように修繕するかで大きく費用が変わってきます。

弊社では

• フローリングを張り替える
• フローリングを補修する
• フローリングの上からクッションフロア（フロアタイル）を張る

以上の方法から症状によって直す方法をご提案しています。メリットデメリットも合わせてお伝えしますので、納得のいく方法で投資物件のメンテナンスが可能です。